Ekonomi för helt ny förening?

Hejsan, Jag hoppas att någon kan hjälpa mig här, och ge mig lite mer kött på benen. Det är så att vi står inför vår första årsstämma i en nybildad förening. Vi har för ca 2 år sedan flyttat in i ett område med nybyggda parhus, och tog för ett år sedan över föreningen. Totalt är det 12 lägenheter i området. Nu har vi sammanställt årsredovisningen och resultatet blev minst sagt chockerande. Eftersom avskrivningar skall göras på anläggningarna resulterar det i ett stort minusresultat. Vi satt i förrgår och tittade på detta tillsammans med vår revisor och allt såg väldigt bra ut med tanke på att det var första året, endast -17 000:- i resultat, men med avskrivningarna inräknat kommer det att visa nästan en halv miljon i minus. Vår revisor förklarade detta med att det är vanligt att nya föreningar får den här typen av resultat de första åren, och att själva beloppet för avskrivningar inte är något som ska "betalas" egentligen, dock måste det stå med. Jag litar på henne och känner mig ändå trygg, men kan inte låta bli att oroa mig för de övriga medlemmarnas reaktion på detta, även om det finns en förklaring. Jag är även orolig för hur utomstående ska se på detta vid en eventuell försäljning. Våra avgifter kommer inte att påverkas av avskrivningarna, men det ser ju minst sagt trist ut med över en halv mijon minus i resultat så att säga. Är det någon som har erfarenhet av nystartade föreningar, då speciellt efter en nybyggnation? Är detta normalt? Våra avgifter täcker alla löpande kostnader över året och lite därtill, så där ligger vi på en bra nivå. Jag vore jättetacksam för ett svar och förklaring på ovanstående. =)

En avskrivning är en bokföringsmässig representation av värdeminskningen av egendomen, och motsvaras inte av något egentligt pengaflöde, husen är ju redan betalda. Dock finns det ett principiellt val att göra. Antingen blundar man för avskrivningposten. Då kan man säga att ni "äter upp" husen och lämnar till kommande medlemmar att betala för det slitage och den värdeminskning som ni åstadkommer. Detta kommer måhända att leda till lägre marknadsvärden vid försäljning, men många föreningar väljer ändå detta alternativ. Jag tycker dock att det är fel, eftersom det man köper inte är husen i sig, utan bara rätten att bo där. Alternativet är att lägga upp en seriös underhållsplan, kopplad till en ekonomisk långtidsbudget som syftar till att bevara föreningens fastigheter i fullgott skick och till ett högt ekonomiskt värde. Detta innebär ett sparande inför framtida renoveringar, dvs att månadsavgifterna blir högre. Jämför med en bil, efter några år går den bara att sälja till säg 75% av nypriset. Resten är den avskrivna kostnaden. Har man lagt mycket pengar på att hålla den i gott skick kan man få mer, har man inte underhållit bilen alls är den sannolikt väldigt sliten och betingar ett lågt värde. Nu kan det ändå bli så här i början med stora negativa resultat, eftersom det inte är ovanligt med så kallad progressiv avskrivning. Det innebär att man skriver av mycket stora belopp i början och sedan gradvis mindre och mindre över en lång period. Detta avspeglar bland annat att det finns många delar i husen som inte håller så länge (målarfärg tex) och andra som håller mycket länge, (stommen tex). Då är det orimligt att ni som bor i de nybyggda husen ska stå för den fulla avskrivningskostnaden dessa inledande år. Det är dock rimligt att er ekonomiska långtidsbudget beskriver hur lång tid det ska ta innan ni når nollresultat. Förlusterna äter upp era tillgångar och balansräkningen innehåller därmed bra information om hur länge detta kan accepteras.

Det kan tilläggas att de som startat föreningen och byggt husen måste ha gjort och registrerat en ekonomisk plan. Fråga efter den. Dock kan det sägas att den nog ofta kan betraktas som marknadsföringsmaterial, de har ju inget intresse i att långsiktigt förvalta fastigheterna, bara att avyttra dem till bästa pris. Ofta behöver den alltså göras om så fort som möjligt efter det att föreningen befolkats, men det är nog inte ovanligt att även de första omgångarna med boende och deras styrelser tänker ungefär likadant som byggentreprenören.

Jag skulle nog känna mig lite orolig, för det låter inte riktigt bra. Det låter som om era intäkter är för låga, eftersom överskottet inte täcker avskrivningarna. Jag antar att ni har ganska stora lån i föreningen, och det avskrivna beloppet ska ju användas för era amorteringar. Annars går ni back. Jag håller med om det som Kami antyder om den ekonomiska planen, den brukar ofta vara en glädjekalkyl som måste revideras upp. Men det är svårt att säga något definitivt om ert läge utan att ha sett hela ert bokslut. Du får gärna kontakta mig via min hemsida så kanske jag kan hjälpa dig.