Hur värderas en bostadsrättsförenings kassa på marknaden?

En frågeställning som kommit upp i vår förening är hur en skuld eller en kassa värderas i en bostadsrättsförening? Eller för att uttrycka det på ett annat sätt: hur stort är prisskillnaden på en lägenhet som ligger i en förening med en stor kassa (överkapitaliserad), i jämförelse med en jämförbar lägenhet i en "normalt" belånad förening?

 Jag kan tänka mig att teorin är relativt enkel: lägenheten värderas på normalt sätt, varefter en justering görs för avvikelsen i skuldsättning i förhållande till genomsnittslägenheten/föreningen i det aktuella området. Jag har dock fått för mig att denna justering på marknaden inte slår fullt ut: kapitalöverskottet i föreningen kanske värderas till 50-70% av dess egentliga värde? Omvänt - hur mycket mindre betalar man för en lägenhet i en förening med stora skulder? Slår skulderna igenom på priset fullt ut, eller kanske de till och med påverkar priset oproportionerligt mycket, eftersom många tycker att det känns obekvämt att köpa in sig i en förening med hög skuldsättning? Om det första påståendet stämmer, dvs att en överkapitalisering i en förening inte får fullt genomslag i värderingen, borde en förening som av den ena eller den andra anledning har stor kassa sträva efter att nå en "normal" skuldsättningsgrad så fort som möjligt, eftersom detta skapar mer värde för medlemmarna. Man kan tänka sig att slopa avgifter, ta tag i investeringar som behöver göras, eller helt enkelt dela ut överskottet till medlemmarna (även om det sistnämnda borde få vissa skattekonsekvenser). För att inte blanda in föreningens ekonomi i stort i den här diskussionen, tänker jag mig att man talar om föreningar som har normala omkostnader och inga större renoveringsprojekt framför sig, men helt enkelt är olika kapitaliserade, dvs två jämförbara föreningar där den ena nyligen fått kapitalöverskott efter att ha sålt lokaler eller hyresrätter i huset. Någon som har sett någon data/statistik på ovanstående, eller har några tankar på hur man borde tänka på den här frågeställningen? (Om detta diskuterats tidigare ber jag om ursäkt - jag lyckades inte hitta någon sådan diskussion i forumet)

Intressant frågeställning på många sätt. Till att börja med är värdering begränsad till nuet. Min gissning är att exempelvis vid lägenhetsvärdering vägs föreningens ekonomi sällan in bortom nivån på månadsavgifterna, som ju avspeglar ekonomin just i nuet. Värderingen avspeglar ju bara marknadens förmåga att betala, vilken ju är beroende av de individuella spekulanternas (o-)förmåga att väga ihop alla förutsättningar. Värdering är alltså något som varje part gör som en uppskattning av den slutgiltiga köpesumman. Det är alltså nästan ingen koppling mellan lägenhetspriserna och några reella värden. Man äger ju inte ens lägenheten, man har bara rättighet att disponera och skyldighet att underhålla den i enlighet med gällande stadgar. Värdering är avsevärt mer beroende av konjunktur och boendekvaliteter än årsberättelsen. Värdering blir också snabbt mycket osäker i takt med att marknaden minskar (antalet överlåtelser), då priserna sjunker och variationen ökar. I ett större perspektiv bör man prata om risk. Här tycks banken framför allt vara intresserad av spekulantens inkomstkällor (bo måste man ju alltid). Risk för en bostadsrättsinnehavare handlar mer om styrelsens och förvaltningens kompetens och bostadspolitiska förändringar. Det finns en tjänst att köpa på nätet som jämför bostadsrättsföreningars ekonomi och betygssätter dem, avsedd för spekulanter. Den bygger på ta fram nyckeltal genom en automatiserad bearbetning av uppgifter i föreningarnas bokslut. Detta är dock ganska osäkert då sättet att arbeta med bokslut kan variera kraftigt och är inte reglerat så som för börsbolag till exempel. Om det överhuvudtaget lyckas konstatera att en förening är under- eller överkapitaliserad (balans kontra omsättning) så är det i så fall ett negativt tecken i båda fallen av alla möjliga skäl, och tyder på dålig förvaltning. Jag tror dock att det enda sättet att bedöma en förenings ekonomi är om det finns en långsiktig ekonomisk budget som är kopplad till underhållskostnaderna på åtminstone 10-20 år. Ser man att föreningens genomsnittliga resultat under en sådan tidsrymd avviker drastiskt från noll så är den felfinansierad, och först då tycker jag man kan överväga större justeringar av årsavgifterna eller i extrema fall kapitalförflyttningar. I modern förvaltning är det hur man förhåller sig till denna budget som är intressant, inte balansräkningen. Hur ska man kunna jämföra olika föreningar då? Precis som vanligt med kvaliteer och kostnader per kvadratmeter, men ett risktänkande bör läggas till: Balanserar föreningen en ordentlig och långsiktig budget? Är detta rent av stadgat? Hur ser den lokala bostadsmarknaden ut? Politiken?

Hej! Som jag ser det tas det aldrig någon hänsyn till föreningens belåning eller kassa, eftersom detta aldrig omnämns i lägenhetsprospekten. Däremot blir det en indirekt påverkan om föreningen har höga räntekostnader och därmed hög månadsavgift. Men å andra sidan finns det ingen rak koppling mellan höga räntekostnader och hög avgift, många styrelser är duktiga på att dölja föreningens höga räntekostnader. Hur det borde vara?: naturligtvis borde föreningens belåning sänka lägenhetsvärdet i motsvarande grad, man får ju som köpare en skuldsättning "på köpet". Men det är det väldig få som förstår. Därför är också kapitaltillskott i regel en dålig affär för den som ska sälja inom en nära framtid, man får sällan tillbaks pengarna. (Däremot är kapitaltillskott bra för den som planerar behålla sin lägenhet under lång tid.) Kolla vår hemsida, där belyser vi just dessa frågor och hur man analyserar föreningens långsiktiga bärkraft.