Hur beräknar man kapitaltillskott?

En medlem i vår förening har sålt sin bostadsrätt och vill beräkna kapitaltillskottet som hon har gjort under tiden hon bott här för att kunna dra av detta i deklarationen. Vad är kapitaltillskott? Är det hennes andel av gjorda amorteringar av lån?

Verkar vara en missuppfattning. Det kan heller inte vara reavinsten eftersom hon vill kunna dra av den. Kvarstår endast gjorda investeringar i borätten som jag förstår. Dessa utgörs av de kvitton från perioden som hon kan prestera. Några "beräknade" kapitaltillskott har jag svårt att se att Skatteverket skulle acceptera.

Det här är något som SBC räknar ut i alla fall och ger till dem som sålt lägenhet. SBC har av oss bett att få uppgift om vilka amorteringar som gjorts under perioden som lägenhetsinnehavaren bott i föreningen. Egentligen är det väl inte så ologiskt, lägenhetsinnehavaren har genom sin avgift bidragit till att höja värdet på fastigheten (t.ex. amorteringar på lån tagna för att tilläggsisolera huset) och ska inte behöva betala skatt för den höjningen. Eller?

Om ni öronmärkt en andel av årsavgiften till amorteringar av lån som höjt värdet på fastigheten och därmed taxeringsvärdet och föreningens kapital så framstår det som korrekt. Om ni använder avskrivningen av fastigheten till amortering av motsvarande lån framstår det som tveksamt. Eftersom detta inte höjer värdet på fastigheten utan endast fördelar ägandet mellan banken resp. föreningen. Men jag är endast en lekman vad det gäller skattelagstiftning. Jag har nu fördjupat mig i denna fråga som också är komplex och kapitaltillskott kan innebära olika saker och reglerna får inte förväxlas. 1. Kapitaltillskott kan vara exempelvis "tilläggsinsats/förhöjd insats" som kan göras för att stärka föreningens ekonomi. en sådan tilläggsinsats förhöjer anskaffningsutgiften inför den kommande kapitalvinstberäkningen vid en avyttring. Särskild beslutsordning krävs för att genomföra sådant kapitaltillskott. En fördel är att det höjer omkostnadsbeloppet och är avdragsgillt vid en försäljning. 2. Du kan räkna in kapitaltillskott i omkostnadsbeloppet om pengarna gått till att amortera lån eller till att finansiera ny, till eller ombyggnad på fastigheten. Ofta bokför föreningen bostadsrätternas kapitaltillskott på särskilda konton, som exempelvis kan kallas "amorteringsfond". Om föreningen har finansierat amortering av ett lån genom att ta ett nytt lån, får man dock inte räkna med bostadsrättens andel av den amorteringen. För att ett tillskott för finansiering av förbättringsarbeten ska få räknas med, krävs att pengarna har använts till ett bestämt byggnadsarbete. Den sammanlagda summan från medlemmarna måste vara minst 3000:- multiplicerat med antalaet deltagande bostadsrätter. Som jag ser det är det jag skrev i det första stycket (Om ni öronmärkt..) korrekt med tillägget att särskilda regler gäller vid specifika förhållanden enligt punkt 2.

Instämmer i Johan Erlandsson resonemang ovan i vårt fall räknar HSB som sköter vår ekonomiska förvaltning ut kapitaltillskottet. Varför skall det vara öronmärkt? Ett kapitaltillskott föreligger oavsett om det skett genom att vara öronmärkt eller genom en oplanerad överdebitering t.ex. att man helt enkelt haft avgifter som varit högre än man behövt ta ut och därigenom kunna amortera av på lånen. MVH Franz

Om ni "öronmärkt" den del av överskottet som skall gå till amorteringar genom att i bokslutet bokföra dessa medel i en amorteringsfond. Och eftersom många föreningar har bundna lån sker amorteringarna vid omsättningen av dessa lån, av denna orsak bör överskottet bokföras på ett sätt som är adekvat och enkelt att redovisa för medlemmarna under tiden fram till omsättningen. Dessa medel blir också lättare att räkna in för den som sålt sin brf. (se ovan) även om amorteringen ännu inte skett. Eftersom dessa medel finns på ett "öronmärkt" konto. Man kan även tänka sig att en del av överskottet skall gå till att utöka "yttre fonden" vid behov, om det är medlemmarnas önskemål. Man bör också informera medlemmarna och/eller inhämta dessas godkännande vid årsmötet om åtgärden.

Instämmer att det är bra att vara tydlig i årsredovisningen, men vill tillägga att det skatträttsligt inte förekommer något krav på att pengarna skall vara "öronmärkta" för att räknas som kapitaltillskott om man amorterat av på lånen. Jag vet inte riktigt vad du menar med att den sista meningen. Styrelsen kan själv ta beslut om att amortera av, lösa eller upptaga nya lån.

Skatterättsligt finns det nog, som du säger, inget krav på sättet att bokföra kapitaltillskott på ett sätt som är tydligt vare sig för medlemmarna eller skatteverket. Man kanske kan förvänta sig att ett sådant kommer inom sinom tid men ännu är ej så fallet. Däremot finns, som jag tidigare påpekat, krav på att kapitaltillskottet är ett verkligt tillskott och inte ett fiktivt. Exempelvis nya lån (billigare) tagna för att amortera på gamla (dyrare) lån. Detta anses inte vara ett kapitaltillskott. Så ej heller amorteringar gjorda p g a. överskott i kassan genom ackumulerad avskrivning på huset. Dessa är ju avsedda för, att vid behov, bygga ett nytt hus då avskrivningstiden löpt ut. Jag får erkänna att jag inte med säkerhet kan säga att de medel man lägger i, och senare omsätter i den yttre fonden, är eller icke är att betrakta som kapitaltillskott. Men förmodligen icke, eftersom denna fond anses vara en del av husets underhåll. Vad jag menade med den sista meningen, som i detta avseende var en smula oklar, var att styrelsen bör informera medlemmarna: att ifall man inför en ev. renovering hellre vill lägga mer än 7% till "yttre fonden" istället för, som ett kapitaltillskott till amorteringar, kommer dessa medel inte att betraktas som ett avdragsgillt kapitaltillskott vid medlemmarnas eventuella försäljningar. Det senare beror ju till stor del på dagssituationen, vilken ränta man har på tidigare lån och vilken man kan få på nya. Det kan ju vara bättre att amortera på gamla lån och istället ta nya på bättre villkor eller vice versa. I övrigt anser jag att det börjar bli lite petimeter-varning på denna tråden. Det är inte min mening att kunna förklara alla olika tänkta fiktiva situationer som kan uppstå. Brasklapp. För tydlighetens skull vill jag uppmana alla som läser ovanstående information att betrakta den som vägledning och inte som huggen i sten. Kontrollera denna info. istället på egen hand för att kunna ta beslut som Ni har ansvar för.

För enkelheten skull. Ifall ni sålt bostadsrätten och vill ha uträknat med som är kapitaltillskott ta kontakt med den ekonomiska förvaltaren, de flesta större förvaltare i vårt fall HSb gör dena uträckning. Utgår ifrån att SBC gör motsvarande för de som har sin förvaltning där.

Här lite information från Bengt Blomberg vad det gäller att använda avskrivningen på huset till att täcka amorteringsplanen. Observera att endast den amortering som överstiger avskrivningen är att betrakta som kapitaltillskott vid detta förfarande. För enkelhetens skull kan man säga att endast det som är att betrakta som föreningens vinst och används till att amortera lån är att betrakta som kapitaltillskott. Som jag sagt ovan, fiktiva värden (bokföringstekniska) är ej för att användas som kapitaltillskott utan endast reella värden. Olika organisationer kan ha olika synsätt på detta, Fastighetsägarna som vi numera gått ur, ansåg att ovanstående var en smaksak gav två uträkningar och lät styrelsen ta ställning till hur vi ville göra. Bengt Blomberg: "Jag finner det mycket lämpligt och helt försvarbart gentemot gällande regelverk att anpassa avskrivningsplan och amorteringsplan mot varandra. Efter nyttjandeperiodens slut återstår då endast det egna kapitalet som tillgång och låneskulderna som reglerade. Det återstående egna kapitalet vid nyttjandeperiodens slut blir det nya insatskapitalet i en eventuell nybyggnation. Höga avskrivningar i förhållande till amorteringarna ger likvida medel, som inte påverkar det egna kapitalet och utfaller med negativ ränta. Avskrivningar utöver amorteringarna täcker inga kostnader. Däremot om amorteringarna är större än avskrivningarna skapas eget kapital för täckande av underhåll och reparationer som förlänger nyttjandeperioden och därmed sänker avskrivningarna."

Det finns en annan aspekt på detta med kapitaltillskott, nämligen kapitalförstöring. Motsatsen. För om man skall ta del av gjorda kapitaltillskott, ska man då inte också ta ansvar för gjord kapitalförstöring? En förening som under en period drivits med underskott och täckt den förlusten med "eget kapital" har ju till motsvarande del utarmats av de då aktuella borätthavarna. Om då någon av dessa säljer sin borätt säljer denne också en skuld, motsvarande sitt andelstal, till köparen. En skuld som denne blir tvungen att täcka i den mån det blir aktuellt. Kan denne då kvitta denna skuld mot eventuell reavinst till exempel. Skall en sådan skuld redovisas på liknande sätt som kapitaltillskott redovisas vid en försäljning? Lisbeth Paulsson kanske är den som är bäst lämpad att svara på denna fråga? Har skatteverket någon tillämpling gällande denna typ av fall?

När det gäller kapitaltillskott så tolkar jag inkomstskattelagen SFS 1999:1229 46 kap 7 § så att all amortering som föreningen gjort under bostadsrättsinnehavarens innehavstid via månadsavgifterna eller annan insättning räknas som kapitaltillskott och får avräknas vid en realisationsvinstbeskattning. 7 § Andra kapitaltillskott som har lämnats till privatbostadsföretaget under innehavstiden än insatser som anges i 5 § ska räknas in i omkostnadsbeloppet bara om tillskotten har varit avsedda att användas av företaget för amortering av lån eller för finansiering av ny-, till- eller ombyggnad på fastigheten. Tillskotten för amorteringar anses ha uppgått till ett belopp som motsvarar bostadsrättens andel av de amorteringar som företaget har gjort under innehavstiden. Om företaget har finansierat amorteringen av ett lån genom att ta upp ett nytt lån, ska den amorteringen inte räknas med vid beräkning av den del av kapitaltillskottet som ska räknas in i omkostnadsbeloppet. Andelsförhållandena vid avyttringen avgör hur stor del av tillskotten för amorteringar som avser bostadsrätten. För att ett tillskott för ny-, till- eller ombyggnad ska beaktas krävs att tillskottet har använts för ett bestämt byggnadsarbete och att de tillskott som bostadsrättshavarna har lämnat för byggnadsarbetet i fråga sammanlagt har uppgått till minst 3 000 kronor multiplicerat med antalet deltagande bostadsrätter. Lag (2007:1419).

Jo, det gäller kapitaltillskott och har behandlats ovan. Men som jag skrev, "en annan aspekt är kapitalförstöring". Svaret är väl att ett underskott i en bostadsrättsförening inte har någon skattemässig effekt hos medlemmarna. Skulle det ha det vore väl det isåfall i form av en vinst man beskattas för vid försäljning (liksom ett kapitaltillskott är avdragsgillt vid försäljning). Och är inte det konstigt egentligen, att man inte behöver ansvara för sin skuld utan istället kan sälja skulden (eftersom den inte redovisas). Det finns inget som säger att man inte skulle kunna köra en förening i underskott hur länge som helst, så länge man kan låna upp pengar till att betala underskottet. Så länge värdestegringen ökar, som den gjort de senaste 10 åren hinner man bli bra överbelånad tills marknaden sätter sig, som nu. Men det finns inget personligt ansvar för detta. I ett sådant läge, skall banken gå in och driva föreningen? Pantsättningen på borätterna är ju personlig så det kan banken inte röra, utan det gäller ju föreningens pantsättning.

Man får kanske tänka så att i den bästa av alla världar undersöker köparen föreningens ekonomi och kommer utifrån det fram till ett värde som han är beredd att betala för bostadsrätten. Högre belåning avspeglas i ett lägre pris och därmed får säljaren vara med att betala den höga belåningen.

Ja, det får man hoppas. Men vi har vårt system med "Swedish auctions" och det har visat sig att köparna ibland bortser från detta underskott då köpet snarast blir till en känslomässig fråga, i den mån de överhuvudtaget känt till sambandet mellan underskott och belåning. Med det regelverk för Brf:er Sverige har, som inte fastställer t ex. hur och vilka nyckeltal som skall redovisas i årsbokslutet, är det inte lätt att göra de jämförelser som visar på detta förhållande. Det är lätt att dölja och många gör det. I slutändan blir det till sist en fråga om etik & moral. På precis samma grunder som nu finansvärlden kritiseras.

I en bristsituation blir det rusning efter objektet och masspsykologin slår sina klor i spekulanterna. Man bortser då från rim o reson och hamnar som du skriver i det känslomässiga. Visst vore det bra med någon form av normering av de ekonomiska jämförelserna mellan BRF. Kanske de värsta avarterna försvinner nu när marknaden och priserna viker?

Hej, Vad jag förstår så är kapitaltillskott ett sätt för medlemmar att tillskjuta medel till föreningens kassa vid t ex en större renovering. Detta hände vår förening vid vattenstambytet troligen pga av att föreningen inte fick låna upp hela summan från banken. Detta kapitaltillskottet kan medlemmen kvitta vid eventuell vinst i samband med försäljning för att reavinstskatten ska bli lägre. Håller med om att en förening kan dras med stora underskott i årsredovisningen så länge likviditeten är ok. Om man lånar upp för att täcka underskottet kan man bara göra det så länge som marknadsvärdet ökar och banken ger ok på belåningen. En ökad belåning medför dock högre räntekostnader som i sin tur driver ännu större förluster i resultatet om man inte höjer avgifterna så de täcker den högre räntekostnaden. Själv skulle jag tänka mig noga för innan jag köpte en bostadsrätt där redovisningen går med förluster varje år. För mig är det ett tecken på att avgifterna bör höjas. Vår förening amorterade drygt 3 milj på lånen i samband med räntehöjningarna. Pengarna kom från en allför stor kassa + försäljning av hyresrätt. På så vis behövdes inte avgifterna höjas i samband med höjda ränteläget.

Vår förening amorterade drygt 3 milj på lånen i samband med räntehöjningarna. Pengarna kom från en allför stor kassa + försäljning av hyresrätt. Detta är en intressant fråga som borde ha en egen tråd. Särskilt nu när konjunkturen går ned så kommer frågan att bli ännu mer aktuell. Hur stor kassa (likviditet) bör föreningen hålla sig med i olika tider? Jag anser att, och håller också, 50% av årsomsättningen är adekvat att ha i kassan under oroliga tider.

Ja det är jätteviktigt i dessa tider då räntorna är höga att planera sin likviditet. Många föreningar har alldeles för mycket medel i kassan istället för att amortera på dyra lån. Vi diskuterade med förvaltaren hur dom såg på likviditeten. SBC menade att man behöver ha max 3 månaders omsättning på klientmedelskontot som dom förvaltar, i kassan. Eftersom våra lån drogs direkt från bankkontot och SBC "förvaltade" inte bankkontot så kunde vi räkna bort räntekostnader från omsättningen på klientmedelskontot hos SBC. Egentligen så är 3 månaders omsättning även ett högt belopp med god marginal. Vi gav SBC direktiv om att föra över alla överskjutande medel till vårt bankkonto(som dessutom ger bättre ränta) regelbundet varje månad förutom 3 månaders omsättning. Detta mnåste man dock hålla en liten koll på. Eftersom vi har en positiv likviditet så växer medlen på bankkontot och det finnas alltid medel när banken ska dra räntekostnader. Jag upplever tyvärr att detta inte är något som SBC tipsar om. Dom är ju också intresserade av att förvalta föreningarnas medel på klientmedelskontot, tyvärr till mycket låg plusränta för föreningarna. Om man har ett 0-resultat så växer ju likviditeten eftersom man räknar in avskrivningarna som en kostnad. Mina erfarenheter är dock att flera styrelsemedlemmar var inte positiva till att amortera lånen. Man ansåg att det kändes bättre att ha en välfylld kassa. Jag menar dock att man kan ta nya lån så snart man behöver, det kostar inget extra. Pantbreven är ju redan uttagna. Om du öppnar en ny tråd så kan jag flytta över mina kommentarer om du vill. Hälsn Lisbeth

Ja, att hålla pengarna hos en Bostadsrättsorganisation är icke att föredra, det får jag hålla med om. Det finns andra sparformer som är mycket bättre. Jag håller fullständigt med dig om att amortera är en av de bättre, man får så att säga utdelning i båda ändarna. Och det är en god idé att hålla pantbreven levande så man inte behöver lösa om dem. Vad det gäller pantbrev för övrigt kan det vara en god idé att ha två stycken så att man får lite bättre tryck bakom sina argument ifall man vill byta till banken med bättre ränta. Banken vill ju gärna att man delar sina lån i 2 eller fler med olika bindningstid vilket jag tror endast är till för att försvåra för kunden att byta bank. I precis det fallet visar sig värdet av två pantbrev. Vad jag menar dock, vad det gäller oroliga tider, är att man bör ha en god likviditet genom en välfylld kassa. Femtio procent av årsomsättningen anser jag själv som tillräckligt. Eftersom en eller annan av lgh kan få problem med sin egen ekonomi och ställa in betalningarna. Föreningen blir då tvungen att täcka upp för den kostnaden under en period, det kan ta så mycket som upp till ett år. För att detta inte skall leda till att andra i föreningen som lever på marginalerna p g a. sina kostnader råkar ut för samma sak, anser jag att föreningen skall vara garderad för detta genom en hög likviditet. Annars riskerar man en dominoeffekt vid plötsliga överraskande årsavgiftshöjningar.